Le paysage fiscal de l’immobilier belge a connu un virage majeur depuis le 1er janvier 2025. Chèque Habitat supprimé, Bonus Logement disparu pour les nouveaux emprunts, fin de la déduction fédérale des intérêts pour les résidences secondaires… Les anciens mécanismes de réduction d’impôt liés au crédit hypothécaire appartiennent désormais au passé. En 2026, l’avantage fiscal repose sur un principe différent : une diminution immédiate des droits d’enregistrement au moment de l’achat.
Un changement de philosophie fiscale
Jusqu’en 2024, les acquéreurs bénéficiaient de réductions d’impôt annuelles via le Chèque Habitat ou le Bonus Logement, étalées sur la durée du prêt hypothécaire. Le système était complexe et souvent mal compris, tout comme parfois est le système de bonus sur les sites de jeu comme Yep Casino. Désormais, l’économie se matérialise dès la signature de l’acte notarié grâce à des taux de droits d’enregistrement réduits. Pour l’acheteur, cela signifie un gain de trésorerie immédiat plutôt qu’un avantage dilué sur vingt-cinq ans de remboursement.
Ce qui s’applique région par région en 2026
Les droits d’enregistrement restent une compétence régionale. Les écarts entre la Wallonie, la Flandre et Bruxelles se sont creusés depuis la réforme de 2025, et chaque région impose ses propres conditions d’éligibilité.
Wallonie : un taux réduit à 3 %
La Région Wallonne applique un taux de 3 % (au lieu de 12,5 %) pour l’achat d’une habitation propre et unique. Sur un bien de 250 000 €, les droits passent de 31 250 € à 7 500 €, soit une économie de 23 750 €. L’acheteur doit se domicilier dans le bien dans un délai de trois ans (cinq ans pour une construction sur plan) et y maintenir sa résidence pendant au moins trois ans.
Flandre : un taux réduit à 2 % avec des conditions renforcées
La Flandre propose le taux le plus bas du pays : 2 % pour l’acquisition d’une habitation propre et unique, contre 12 % au taux standard. Pour un bien de 250 000 €, cela représente des droits de 5 000 € seulement. Depuis le 1er janvier 2026, les conditions se resserrent cependant : l’acheteur doit non seulement s’inscrire à l’adresse dans les trois ans, mais aussi y maintenir sa résidence pendant au moins un an sans interruption. Les achats en usufruit, en nue-propriété ou via une société ne sont plus éligibles au taux réduit.
Bruxelles : un abattement sur les premiers 200 000 €
La Région de Bruxelles-Capitale n’a pas réduit son taux nominal, qui reste à 12,5 %. En revanche, un abattement exonère de droits les premiers 200 000 € du prix d’achat, soit une économie de 25 000 €. Condition : le bien ne doit pas dépasser 600 000 € et l’acquéreur doit y établir sa résidence principale dans les trois ans.
Comparaison chiffrée pour un bien de 250 000 €
Le tableau ci-dessous illustre l’écart entre les régions pour l’achat d’une habitation propre et unique. Avant de vous lancer dans un investissement immobilier, une bonne gestion de votre budget reste essentielle.
| Région | Taux réduit | Droits à payer | Économie vs taux plein |
| Wallonie | 3 % | 7 500 € | 23 750 € |
| Flandre | 2 % | 5 000 € | 25 000 € |
| Bruxelles | 12,5 % (abattement) | 6 250 €* | 18 750 € |
*Bruxelles : 12,5 % sur 250 000 € − 200 000 € d’abattement = 6 250 € (bien ≤ 600 000 €).
La fin de la déduction des intérêts pour les résidences secondaires
Les multipropriétaires sont les grands perdants de la réforme. Depuis l’exercice d’imposition 2026, il n’est plus possible de déduire les intérêts d’un emprunt contracté pour un logement autre que la résidence principale. Cette suppression peut représenter plusieurs milliers d’euros de perte par an, particulièrement pour ceux qui avaient bâti leur stratégie d’investissement locatif autour de cet avantage. Le bonus logement fédéral et le régime d’épargne-logement sont également abrogés à partir de la même date.
Les autres mesures à connaître en 2026
Plusieurs changements complètent le tableau fiscal de l’immobilier cette année. Le précompte immobilier est indexé de 2,5 % en 2026, auxquels s’ajoutent les centimes additionnels communaux, variables d’une commune à l’autre. Côté énergie, la TVA sur les pompes à chaleur entièrement électriques passe de 21 % à 6 %, y compris pour les constructions récentes, ce qui rend la transition énergétique plus accessible. En Wallonie, les nouvelles constructions doivent désormais couvrir au moins 35 % de leur consommation par des sources renouvelables. En Flandre, tout raccordement au gaz naturel est interdit dans les bâtiments neufs.
Acheter en 2026 : une bonne année malgré les suppressions ?
Pour les primo-acquéreurs d’une habitation unique, les droits d’enregistrement réduits représentent une économie immédiate qui compense la disparition des anciens régimes. En Flandre et en Wallonie, l’effort initial est considérablement allégé : 5 000 à 7 500 € au lieu de 25 000 à 31 000 € au taux plein. La situation est moins favorable à Bruxelles, où l’abattement ne compense que partiellement le taux de 12,5 %. Pour les investisseurs, la suppression des déductions d’intérêts impose de revoir la rentabilité de leurs projets. Une consultation notariale reste indispensable pour optimiser chaque acquisition.
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